Kontraktsunderlag v2: Uthyrning Peyriac-de-Mer

Emelie & David — Juni 2026–Juni 2027

Revision 3: 26 maj 2026 — alla kvarstående frågor besvarade, samlad kostnadsbild, bilförsäkring inkluderad

ÖVERGRIPANDE STRUKTUR

Uthyrningen delas upp i tre separata avtal som löper parallellt:

Varför denna uppdelning: 1. Bail professionnel ger ingen besittningsrätt — kontraktet upphör vid slutdatum utan förnyelseplikt 2. Emelie/David kan göra skattemässiga avdrag för verksamhetslokalen om de startar auto-entrepreneur 3. Tydlig gränsdragning mellan privat boende, kommersiell användning och fordon 4. Olika ersättningsnivåer och villkor för olika typer av tillgångar

DEL A — BOENDE (Convention d’occupation précaire)

Varför convention d’occupation précaire och inte bail meublé

En vanlig bail meublé (loi ALUR) innebär: - Automatisk förlängning efter 1 år - Besittningsrätt för hyresgästen - Hyresvärden kan bara säga upp med 3 månaders varsel och av specifika skäl

En convention d’occupation précaire tillåter: - Bestämd löptid utan automatisk förlängning - Inget besittningsskydd - Kontraktet upphör vid slutdatum

Krav: Det måste finnas ett genuint événement précis (specifik omständighet) som motiverar det tillfälliga. I ert fall: fastigheten planeras att säljas. Henrik undersöker aktivt försäljningsmöjligheter — antingen till Emelie & David eller på öppna marknaden. Detta är genuint och dokumenterbart.

Hyresbelopp — Boende

Reduceringen motiveras av: 1. Huset är renoverat till ~80–90%, inte 100% (exponerade elkablar, temporära kopplingar etc.) 2. Hyresgästerna kan inte uppvisa GLI eller borgensman 3. Betalning sker retroaktivt (inte i förskott) 4. Hyresgästerna tar fullständigt underhållsansvar

Upptrappningsklausul

Trigger: Om Emelie & David signerar köpekontrakt (compromis de vente) för sin fastighet i Sverige under kontraktsperioden: - Hyran övergår till 2 400 €/mån från nästkommande månad - Hyresgästen är skyldig att meddela inom 7 dagar - Motivering: Signerat köpekontrakt ger handpenning (10%) = ökad likviditet

Kontraktsperiod

Deposition

Uppsägningsvillkor

• Hyresgästen kan INTE säga upp under kontraktsperioden. Hela 12-månadersperioden är bindande. De är skyldiga att betala hela hyran oavsett om de flyttar ut tidigare.
• Hyresvärden kan säga upp i förtid om:
  • Fastigheten säljs (3 månaders varsel)
  • Allvarligt kontraktsbrott (clause résolutoire — se nedan)
• Kontraktet upphör automatiskt 24 juni 2027 utan ytterligare åtgärd.

Hyresvärdens uppsägningsrätt vid försäljning

Om Henrik finner en köpare till fastigheten (inklusive Emelie & David) och signerar compromis de vente, kan kontraktet sägas upp med 3 månaders varsel. Hyresgästen har ingen förköpsrätt utöver vad som eventuellt erbjuds separat.

DEL B — VERKSAMHET/SNICKERI (Bail professionnel)

Hyresbelopp — Tredje våningen

Beräkningsgrund:

Reducerat pris:

Upptrappningsklausul (Del B)

Samma trigger som Del A: om de säljer sin svenska fastighet övergår hyran till 1 900 €/mån från nästkommande månad.

Kontraktsperiod

Hyresvärdens förvaring

Henrik behåller rätten att förvara personliga tillhörigheter (foton, affektionsvärdesaker) på anvisade hyllor i kontoret på tredje våningen. Dessa inventarier: - Tillhör Henrik och omfattas inte av hyresavtalet - Ska inte vidröras eller flyttas av hyresgästen - Henrik har rätt att besöka för att hämta eller tillföra föremål med 48 timmars skriftlig förvarning

Verksamhetsklausul

Hyresgästen ansvarar fullständigt för att all verksamhet som bedrivs i lokalen: - Är registrerad enligt fransk lag (URSSAF, auto-entrepreneur, eller motsvarande) - Uppfyller tillämpliga skatte- och socialavgiftskrav - Har nödvändiga tillstånd och försäkringar

Hyresvärden har inget ansvar för hur hyresgästen väljer att bedriva sin verksamhet och kan inte hållas ansvarig för eventuella regelbrott.

DEL C — BIL (Peugeot Traveller 2018)

Biluthyrning

Speciella villkor — Henrik använder bilen

Kompensation: Emelie & David får 1 gratis månad bilhyra (300 €, ej försäkring) som kompensation för att Henrik disponerar bilen ~3 veckor.

Bilkostnad — totalt

Övrigt bil

Alternativ: Hyresgästen tecknar egen bilförsäkring → slipper extra självrisk, betalar inte Henriks försäkring.

SAMMANSTÄLLD MÅNADSKOSTNAD — EMILY & DAVID

Fasta kostnader (betalas till Henrik)

Löpande kostnader (betalas av Emelie & David direkt)

*Not om el och vatten — sänkt förbrukning 2026/2027

Henriks el- och vattenkontrakt behålls (inte överlåtelse). Emelie & David betalar förbrukningen vidare till Henrik.

Den årliga avräkningen för el och vatten sker i juni 2026. Eftersom huset stått i princip tomt under vintern 2025/2026 (ingen uppvärmning, inget vatten) kommer den ackumulerade förbrukningen för Q4 2025–Q1 2026 vara extremt låg. Detta innebär:

• Avräkningen i juni ger troligen en kredit (Henrik har betalat schablonbelopp men förbrukat mycket mindre)
• De nya månadsbeloppen efter avräkningen baseras på den senaste periodens förbrukning
• Uppskattat resultat: El och vatten kan ligga ~30–35% lägre än de normala ~295 €/mån
• Exakta belopp klarnar i juni 2026 efter avräkning

Avräkning vid avflytt (juni 2027): En ny avräkning görs. Om Emelie & Davids faktiska förbrukning har varit högre än de nya schablonbeloppen, regleras differensen vid utflytt. Om lägre → de får tillbaka mellanskillnaden.

Total månadskostnad Emelie & David

BETALNINGSSTRUKTUR

Principen

Emelie och David kan inte betala hyran löpande i förskott. Överenskommelsen är: - De betalar löpande vad de kan - Senast 25 december 2026 ska 100% av all ackumulerad hyra + bil (juni–december) vara betald - Från januari 2027 övergår betalningen till löpande månadshyra

KALKYL: VAD SKA BETALAS SENAST 25 DECEMBER 2026?

ALL ackumulerad hyra för perioden 25 juni – 31 december 2026:

Emelie & David ska ha betalat ~16 414 € senast 25 december 2026.

(Plus löpande el och vatten som betalas separat baserat på förbrukning.)

Från januari 2027

Löpande månadshyra: ~2 720 €/mån (boende 1 300 + verksamhet 1 000 + bilhyra 300 + bilförsäkring 85 + internet 35).

Plus el och vatten löpande (~190–295 €/mån beroende på avräkning).

Vid utebliven betalning 25 december

• Ränta: Lagstadgad ränta (taux légal) + 3 procentenheter på obetalt belopp, per påbörjad månad
• Motivering: Henrik behöver pengarna för att betala egen förskottshyra i Barcelona
• Eskalering: Om betalning uteblir helt i ytterligare 60 dagar → uppsägningsgrund (clause résolutoire)

ALLT HYRS UT I BEFINTLIGT SKICK

Huset, tredje våningen, alla installationer och all utrustning hyrs ut i befintligt skick (en l’état). Hyresgästen har besiktigat fastigheten och accepterar skicket vid inflyttning.

• El: Delar av elsystemet är temporärt kopplat, särskilt på tredje våningen. Kablar kan vara exponerade (ej i vägg) men korrekt anslutna. Nästan all gammal el är utbytt; kvarvarande delar är ~20 år gamla.
• VVS: Avlopp helt utbytt i hela huset. Vattenledningar på tredje våningen delvis temporärt kopplade.
• Konstruktion: Tak omlagt ~3 år sedan, fasad omgjord ~3 år sedan. Stenhus — låg brandrisk.
• Generellt: Renoverat till ~80–90%. Återstående arbete är estetiskt och funktionellt sekundärt.

UNDERHÅLL OCH ANSVAR

Hyresgästen ansvarar för ALLT

Allt som händer under hyresperioden är hyresgästens ansvar. “Som om de vore ägare”:

Hyresvärdens ansvar — begränsat till försäkringsfall

Henrik ansvarar enbart för sådant som täcks av PNO-försäkringen: - Strukturella skador orsakade av force majeure (storm, naturkatastrof) - Takskador, fasadskador (nyligen omgjorda)

Henrik ansvarar inte för: - Elfel (dragning gjord av Henrik, funktionell men delvis temporär — i befintligt skick) - VVS-problem (avlopp utbytt, vattenledningar delvis temporära — i befintligt skick) - Vitvaror eller element som slutar fungera - Konsekvenser av temporära installationer

Princip: Problem → hyresgästen ringer hantverkare och löser det. Om det faller under PNO-försäkringen kan Henrik göra ett försäkringsärende.

SKADOR & ERSÄTTNING

Ersättningstrappa

Vitvaror och utrustning

• Normalt slitage: Accepterat
• Allt utöver normalt slitage: Hyresgästens ansvar
• Vitvaror som går sönder (oavsett orsak): Hyresgästen ersätter med likvärdig produkt
• Motivering: Inventarierna är en fördel för hyresgästen. Hyresvärden bor inte här.

Speciellt skyddade objekt

Verktyg och snickeri (Del B)

• Alla verktyg ska vara i funktionsdugligt skick vid avflyttning
• Normalt slitage och förbrukningsvaror ingår i hyran (1 000 €/mån)
• Skador utöver normalt slitage → ersättningstrappan
• Verktyg som går sönder pga felaktig användning → hyresgästen ersätter

NYCKLAR OCH TILLTRÄDE

Nycklar

• Emelie & David får den enda befintliga nyckeln
• Henrik behåller ingen nyckel
• Granne har reservnyckel sedan tidigare — Emelie & David informeras och väljer själva om de behåller arrangemanget

Henriks tillträdesrätt

• Personliga tillhörigheter (foton, affektionsvärdesaker) förvaras på hyllor i kontoret, tredje våningen
• Henrik har rätt att besöka för att hämta/tillföra föremål
• 48 timmars skriftlig förvarning krävs
• Om hyresgästen inte är hemma: grannen kan assistera (med hyresgästens förhandsgodkännande)

FÖRSÄKRINGAR

Struktur

Krav

• Attestation d’assurance innan inflyttning, senast 17 juni 2026
• Lagkrav i Frankrike — utebliven försäkring = uppsägningsgrund

FASTIGHETSSKATT (TAXE FONCIÈRE)

Fastighetsskatten betalas av Henrik. Den ingår inte i hyresgästernas kostnader. Hyran är satt med vetskapen att fastighetsskatt tillkommer som en kostnad för hyresvärden.

SKATTEFRÅGAN — FRANKRIKE + SPANIEN

Grundregel

Hyresintäkter på fast egendom i Frankrike beskattas alltid i Frankrike, oavsett var ägaren bor. Regleras av: - Fransk intern skattelag (CGI art. 164B) - Dubbelbeskattningsavtal Frankrike–Spanien (art. 6)

Beräkning (micro-BIC, deklarerat)

Spansk deklaration: rapportera + avräkna betald fransk skatt. Om spansk skattesats ≤ fransk → ingen extra.

Nettokalkyl Henrik

ÉTAT DES LIEUX (INFLYTTNINGSBESIKTNING)

Alla delar bifogas kontraktet som bilagor och undertecknas av bägge parter.

SAMMANFATTNING — EMILY & DAVIDS TOTALA KOSTNAD ÅR 1

Allt-i-ett-bild

Betalningsplan — översikt

ALLA KVARSTÅENDE FRÅGOR — STATUS

NÄSTA STEG

• Henrik kollar exakt bilförsäkringskostnad (logga in på bank/AXA)
• Henrik skickar brev till AXA (se separat fil: brev_axa_pno_2026.md)
• Inventarielista — uppdatera CSV efter slutröjning
• Foto- och videodokumentation — innan inflyttning
• Skriva formella kontrakt — svenska outline → franska kontrakt (3 avtal)
• Skicka till Emelie & David för genomgång och kommentarer
• Emelie & David: skaffa hyresgästförsäkring (assurance habitation locataire) innan 17 juni

Dokument skapat: 26 maj 2026 Revision 3: 26 maj 2026 — alla frågor besvarade, samlad kostnadsbild, bilförsäkring, internet, el/vatten, deposition, fastighetsskatt Baserat på: Kontraktsunderlag dec 2025, röstmeddelanden maj 2026, inventarielista, fransk hyreslagstiftning

Peyriac-de-Mer · Hyresavtal Emily & David · Maj 2026