Huset i Peyriac

Om ni inte kan ordna en betalning i december behöver vi själva ta ett banklån på huset för att täcka vår egen hyra i Barcelona under tiden. Det är inte räntekostnaden i sig som är problemet — utan att uppstartskostnaderna för den här typen av lån är väldigt höga (notarie, hypotek-inskrivning, expertis, dossier). De ligger på 5 000–7 000 € bara för att sätta upp lånet.

Det är den kostnaden vi behöver täcka via en högre månadshyra, och därför skillnaden mellan A1 och A2. Vi vill helst undvika att behöva ta lånet alls — A1 är därför den vänskapligaste vägen för bägge sidor.

Vi själva betalar 12 månaders hyra i förskott för vår lägenhet i Barcelona — 21 500 €. Det är därför vi behöver veta att betalningen från er är säkrad. Bägge alternativen (A1 och A2) kräver säkerhet — skillnaden är bara när den löses ut.

Vi ser tre sätt att lösa det:

Alternativ 1: Bankgaranti från svensk bank

Er bank ställer ut en garanti till oss. Banken kräver säkerhet från er — t.ex. pant i fastigheten ni hyr ut. Om hyran inte kommer in vid slutdatum drar vi pengarna direkt från banken.

Alternativ 2: Borgensman (caution solidaire)

En svensk släkting (förälder, syskon) med stabil inkomst förbinder sig som borgensman enligt fransk lag. Måste signeras med korrekt formulering ("mention manuscrite"). Inga extra kostnader, men kräver att någon vill ta på sig ansvaret.

Alternativ 3: Förskottslån

Ni tar ett brygglån i Sverige som finansierar hyran. Lånet betalas tillbaka när er fastighet säljs.

Det här är faktiskt exakt det vi själva gör i Barcelona. Vi har inte fått någon dispens från vår hyresvärd att betala i efterskott — vi förskottsbetalar hela årshyran. Det är inte en orimlig modell för internationell relocation.

Vår försäkring täcker huset när vi själva bor i det — men inte automatiskt när vi hyr ut det. För att vi ska kunna hyra ut juridiskt korrekt och med försäkringsskydd behöver Henrik åka till Peyriac och göra en del arbete innan ni flyttar in. Det handlar främst om att säkra upp delar av elinstallationen (kopplingsdosor, kabelfästning, jordningskontroller) plus att ordna intyg från en fransk elektriker.

Det är 1–2 veckors heltidsarbete och tillkommande kostnader för diagnostik och el-attestation. Det är en konkret insats vi gör oavsett vilken hyresväg vi landar i — och en del av varför vi behöver vara säkra på att helheten håller ekonomiskt för oss.

Vi har gjort en grundlig oberoende marknadsanalys (se fliken "Värdering"). Den visar:

• Realistisk median för huset i nuvarande skick: 680 000 – 730 000 €
• Efter slutförd renovering: 800 000 – 900 000 €
• I bull-case (premium-finish + rätt köpare): 950 000 – 1 100 000 €

699 000 € ligger precis på medianen för dagens skick. Det är inte rea, men det är inte heller maxpris. Det är det priset som faktiskt motsvarar marknadsvärdet.

Som referens: i det prospekt vi tidigare skickade var priset 899 000 €. Det här är 200 000 € under det.

Det här är inte bara ett boende — det är också en finansiell möjlighet. Räkneexemplet:

• Ni köper huset för 699 000 €
• Ni lägger in ~15 000 € i kompletterande material och arbetar själva
• Slutvärde på huset efter färdigställd renovering: 800 000–900 000 €
• Värdeökning: 85 000–185 000 € (motsvarande ~1–2 miljoner SEK)

Det här fungerar för att vi redan har gjort de stora investeringarna i det som är dyrt och svårt: nytt tak, ny fasad, omdragen el, omdraget vatten, tre badrum, kök, 13 fönster. Det som återstår är finish-arbete där material redan är inköpt och det främst handlar om er arbetstid.

David har visat att han kan renovera själv. Med materialet och förberedelserna på plats blir det främst arbetstid och småinköp. Det är inget vi kan erbjuda en utomstående köpare som inte har samma renoveringskapacitet — det är en deal som passar er specifikt.

När vi själva köpte huset 2020 ringde vi runt till alla svenska banker — vi ringde till och med Handelsbankens kontor i Nice, för de har en franskt etablerat kontor. Ingen ville röra oss med tång.

Vi gick samma process som ni står inför. Det vi lärde oss:

• Svenska banker ger inte lån för permanent boende utomlands. De kan acceptera andrahandsboende — men problemet är att ni måste sälja ert hus i Sverige för att frigöra cash, och då blir Peyriac-huset er enda bostad. Då är den per definition er primärbostad. Och svenska banker lånar inte ut till primärbostäder utomlands. Punkt.
• Franska banker kräver dokumenterad fransk skattehistorik — minst ett helt verksamhetsår som skattskriven i Frankrike, med deklaration inlämnad. Det betyder i praktiken att om ni etablerar er sommaren 2027 kan ni först söka lån våren 2029 efter att 2028 års skatt deklarerats. Innan dess: stängd dörr.
• Cash-marknaden begränsar er till det ni får ut efter försäljning av huset i Sverige minus svenska lån — och i Frankrike tillkommer 10–12 % notariekostnader på varje köp.

Vi löste det i sin tid genom ett privatlån via Michelles pappa. Det är inte ett alternativ som finns för alla. Och just nu — för er — finns det inte alls.

Vi har själva varit precis där ni är nu, och vi vet exakt hur omöjligt det är att lösa finansieringen på vanlig väg. Det är därför vi kan erbjuda något ingen annan kan: vi tar en del av betalningen direkt och blir er bank för resten under en övergångsperiod på 24 månader. Det räcker exakt för att ni ska kunna etablera er skattemässigt i Frankrike, få deklarationen för ett fullt verksamhetsår, och därmed bli bankbara hos lokala banker. Då kan ni refinansiera lånet hos en fransk bank och vi går ur.

Det här är ingenting vi gör som affärserbjudande — det är något vi gör av välvilja för att vi vet hur svår er situation är. Men det måste fortfarande fungera ekonomiskt för oss, vilket är varför räntan ligger där den ligger.

Räkneexempel — för att visa storleksordningen

Varför 6,5 % och inte marknadsräntan ~4,5 %?

Av två rättvisa skäl:

• En riktig bank har statlig backup om de fallerar. Vi har det inte — vi tar verkliga finansiella risker som kompenseras via räntan.
• Om vi inte hade lånat ut till er kunde vi placerat kapitalet i en indexfond som historiskt ger ~10 %/år. Vi behöver en rimlig avkastning på det kapital som annars arbetat åt oss.

Däremot ska räntan vara klart förmånligare än konsumtionslån eller privatlån (som ofta ligger på 8–12 %), och utan uppstartskostnader. Det är en vänskaplig övergångslösning, inte en affärsmöjlighet vi försöker maximera.

Skydd för bägge sidor

• För er: Ni är ägare från dag 1. Ni kan renovera, hyra ut, göra vad ni vill. Ni kan lösa lånet närsomhelst utan straffavgift.
• För oss: Hypotek på fastigheten + clause résolutoire (om betalningarna inte sköts kan vi återta huset enligt fransk lag).

Vad händer efter 24 månader?

Vid det laget har ni fullt etablerade franska skattepapper, en första deklaration för ett fullt verksamhetsår, och kan söka ett vanligt bostadslån hos en fransk bank. Ni refinansierar lånet hos dem och betalar oss kapitalet. Vi går ur, ni har ert hem.

Om ni av någon anledning behöver mer tid kan vi förlänga med 12 månader till — men då vill vi diskutera villkoren igen.

• Cash-köp: Om ni får ut tillräckligt från Sverige för att betala hela summan kontant — ingen finansiering behövs alls.
• Kombinerat upplägg: Större handpenning än 50 % minskar både er räntekostnad och vårt uppbundna kapital. Vi är öppna för att diskutera.

1. Vi signerar ett hyresavtal precis som i väg A (12 mån, 2 722 €/mån, samma säkerhetsstruktur).
2. Samtidigt signerar vi en köpoption (PUV) hos notarie. Den ger er rätten att köpa huset till 699 000 € någon gång under hyresperioden eller senast 24 juni 2027. Möjlighet finns att förlänga optionen med 6 månader till om ni har en bekräftad köpintention.
3. Om ni utnyttjar optionen: Den sista månadens hyra räknas av från köpeskillingen — vår "tackgåva" till er. Allt som ingår i väg C (köpa nu) ingår också här om optionen utnyttjas.
4. Om ni inte utnyttjar optionen: Hyresavtalet löper ut som normalt och vi går vidare med försäljning på den öppna marknaden direkt.

Vi vill ha besked från er i god tid — senast 3 månader före 24 juni 2027 — så vi vet om vi behöver starta säljprocessen omedelbart efter er utflytt eller om vi väntar på er.

Att kombinera hyresavtal med köpoption är inte bara generöst mot er — det är också juridiskt mycket smidigare för oss. När det finns en registrerad köpoption blir det enklare att avgränsa hyresavtalets risker, försäkringsbolagen ser annorlunda på arrangemanget, och vi kan dessutom enklare belåna huset under tiden om vi skulle behöva.

För er betyder det att ni får tid att etablera er, bli skattskrivna i Frankrike och få en första deklaration klar — vilket är exakt det som behövs för att bli bankbara hos en fransk bank och refinansiera ett köp lokalt.

Mycket av husets verkliga värde syns inte i kvadratmeterpriset eftersom det är "dolt" i tidigare investeringar:

• Helt nytt tak (3 år gammalt): 48 000 € i bevisat värde
• Helt ny fasad (3 år gammal): 60 000 € i bevisat värde
• El, vatten, avlopp omdraget: 30 000 – 60 000 €
• 3 helrenoverade badrum med italiensk dusch + golvvärme: 30 000 – 45 000 €
• Platsbyggt ekkök + Lacanche-spis: 20 000 – 30 000 €
• 15+ fönster utbytta/ombyggda: 25 000 €

Detta motsvarar 200 000 – 270 000 € i strukturellt kapital som är säkrat. En köpare slipper detta arbete.